Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Содержание

Перепланировка квартиры — инструкция как согласовать без проблем! Рекомендации, что можно и что нельзя

Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение.

По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ.

Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней.

Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Источник: http://planirovkainfo.ru/pereplanirovka-kvartiry/

Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире

Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Современное жилье отличается повышенный уровнем комфорта, просторными помещениями и удобным расположением помещений. Однако, большинство граждан проживают в квартирах, расположенных в зданиях, построенных еще в прошлом веке.

С целью улучшения жилищных условий и повышения уровня комфорта затеваются перепланировки.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана, зависит от многих обстоятельств: соответствия выполненных работ списку разрешенных по закону действий и сложности произведенных изменений.

  • СКАЧАТЬ образец заявления на перепланировку квартиры

Виды перепланировки

Так как перепланировка связана с изменением конфигурации внутренних помещений и всего жилья с дальнейшим изменением основных характеристик объекта недвижимости, все мероприятия должны быть узаконены и зарегистрированы соответствующими государственными органами.

Владельцы квартир выполняют самые различные действия с конечной целью – сделать жилье максимально удобным, просторным, что повысить в дальнейшем ее рыночную стоимость.

Читайте также  Как долго выписывают из квартиры?

Различают простые и конструктивно сложные изменения, процесс узаконивания которых будет различаться.

Простая перепланировка, как правило, охватывает следующий спектр работ:

  • изменение местоположения сантехники и кухонных плит;
  • снос дополнительных перегородок, не относящихся к несущим стенам;
  • изменение формы проемов;
  • возведение других перегородок в пределах квартиры.

Несмотря на то, что действия не относятся к значимым изменениям внутриквартирного пространства, их нужно выполнять с соблюдением правил технической безопасности, без риска повредить конструкцию всего дома.

Простая перепланировка также влечет за собой необходимость регистрации изменений, а, следовательно, и согласования манипуляций с госорганами. После получения согласования и выполнения работ, результаты должны найти свое отражение в измененной техдокументации на жилье.

Более сложная процедура и значимы последствия при выполнении следующих мероприятий:

  • демонтаж стены;
  • изменение места размещения кухонного пространства;
  • изменение площади жилья путем сноса подсобных помещений;
  • оборудование другого санузла;
  • перенос коммуникаций;
  • любые изменения, связанные с несущей конструкцией и объединением внутренних помещений.

Данные работы требуют тщательной подготовки, ведь в случае признания изменений недопустимыми, владелец жилья будет оштрафован, а также принужден восстановить прежнюю планировку, что повлечет за собой существенные финансовые расходы.

Необходимость узаконивания

Прежде, чем заняться ремонтом квартиры, следует ознакомиться, какие действия не нуждаются в узаконивании перепланировки:

  • косметический ремонт;
  • замена материала несущих конструкций;
  • смена напольного покрытия;
  • установки систем кондиционирования;
  • переоборудование помещений (без замены газовой плиты);
  • встраивание шкафов;
  • перенос места расположения электрической плиты на кухне;
  • монтаж внешних антенн.

Выполняя следующие виды работ, владелец квартиры должен получить разрешение от компетентного органа:

  • возведение и демонтаж внутренних перегородок и антресолей;
  • изменение конфигурации проема для окна или дверей;
  • организация нового проема;
  • первичный монтаж пола в новостройке, переданной в собственность без отделки;
  • новая стяжка;
  • любые варианты конструкционных изменений, нуждающихся в отражении в техпаспорте;
  • изменение местоположения санитарных узлов.

Главное условие, при котором возможно внесение изменений в конструкцию, ремонт не должен портить условия проживания всех жильцов.

Когда перепланировка невозможна

Некоторые виды изменений категорически неприемлемы при выполнении ремонта ввиду нарушений норм строительства и положений Жилищного кодекса:

  • перенос санузлов в помещения, под которыми у соседей расположены жилые комнаты;
  • расширение кухни при изменении площади туалета или комнаты;
  • оборудование кухни в помещении, для этого не предназначенном;
  • конструкционные изменения газо- или водопровода;
  • вынос батарей центрального отопления на балкон ил лоджию;
  • вмонтирование трубопровода в стену;
  • организация дополнительных проемов и демонтаж части несущих стен.
  • обустройство на чердаке жилой комнаты;
  • значительное расширение площади функциональных помещений за счет остальной площади (более, чем на четверть от общего пространства).

Особые требования предъявляются и к самому жилью – признание его аварийным делает незаконными любые конструкционные изменения.

Порядок согласования перепланировки

Идеальный вариант – когда хозяин квартиры заранее беспокоится относительно согласования будущей перепланировки и ее узаконивания.

Закон предписывает получать предварительное разрешение на перепланировку до начала ремонта. Самостоятельно узаконить перепланировку в таком случае гораздо легче:

  1. Готовят новый план и в местном отделе Жилищного комитета получают разрешение на перепланировку.
  2. Выполняют ремонтные работы в рамках согласованных мероприятий.
  3. Представители Жилищного комитета выполняют проверку по факту выполненных изменений и выносят свое решение.
  4. Полученное решение станет основанием для внесения изменений в техдокументацию объекта и получении нового правоустанавливающего документа.

Если владелец собственности выполнил самовольную перепланировку, не согласовав ее с Жилищным комитетом, возможны два варианта дальнейших действий:

  1. Согласование с отделом Жилищного комитета по аналогичному алгоритму.
  2. Получение решения суда, позволяющего внести изменения в регистрационные документы по факту выполненных работ.

Оба варианта являются затратными, утомительными, а самое главное – не гарантируют успешного результата, что грозит наложением штрафа и принуждением вернуть изначальную планировку квартиры.

Если работы уже выполнены и владелец намерен их узаконить, придерживаются следующей последовательности:

  1. Для Жилищного комитета готовят перечень документов.
  2. Проводят согласование по факту выполненных изменений.
  3. После внеплановой инвентаризации получают новые документы в БТИ.
  4. Вносят изменения в кадастровый паспорт.
  5. Регистрируют новое право собственности на жилье с измененными общими характеристиками.

Детальное описание этапов

На каждом этапе есть свои нюансы, которые требуется знать. Если владелец недвижимости не имеет возможности вплотную заниматься решение вопроса по перепланировке, он может привлечь специалистов, которые возьмутся добиться получения разрешения на платной основе.

Сбор документов для обращения

Перед походом в Жилищный комитет готовят перечень бумаг:

  1. Заявление с просьбой разрешить внести изменения.
  2. Правоустанавливающие документы на собственность.
  3. Проект перепланировки (заказывают в компетентной лицензированной проектной организации).
  4. Техническая документация на жилье.
  5. Разрешение от службы охраны памятников исторического, культурного наследия.

Сотрудникам Жилищного комитета отводится 45 дней для рассмотрения обращения и принятия решения о допустимости изменений.

Проверка выполненных работ

По факту внесенных изменений, хозяин собственности приглашает комиссию для проверки новой планировки на соответствие заявленной в проекте.

Проводится внеплановая инвентаризация с замером новых параметров. По результатам проверки подписывается акт и, по истечении 10-дневного срока, выдаются разрешительные документы.

В территориальный отдел Росреестра подают полный пакет документов для регистрации изменений о праве собственности. Сотрудникам Росреестра предоставляют правоустанавливающий документ на квартиру и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

После внесения новой записи о праве собственности перепланировка считается узаконенной.

Перепланировка по суду

Не всегда удается добиться получения разрешения на перепланировку в рамках стандартной процедуры, и собственник вынужден обращаться в суд для разрешения ситуации.

Суд примет иск о признании перепланировки законной в следующих случаях:

  • владелец собственности получил отказ в проведении перепланировки;
  • выдано решение о недопустимости заявленных изменений.

Для обжалования решения с отказом отводится трехмесячный срок, в течение которого заявитель готовит иск и документы для суда. Следует быть готовым к несению дополнительных трат, связанных с необходимостью уплаты госпошлины для суда и подготовкой документов, устанавливающих детали разбирательства.

Если истец приводит исчерпывающие доказательства в пользу технической безопасности произведенных работ, отсутствию вреда для здания и ущемления прав других жильцов дома, суд вынесет положительное решение.

Данное постановление станет основанием для дальнейшего узаконивания изменений. Постановление суда передают в БТИ и готовят новые техдокументы на объект. Далее производят регистрацию нового права собственности согласно полученному судебному решению.

На видео об узаконивании перепланировки

Вопрос перепланировки является серьезным и требует тщательной подготовки, ведь в случае выявления нарушений норм и положений законодательства, узаконить ее будет невозможно. Рекомендует узнать заранее, возможны ли запланированные изменения, чтобы избежать дальнейших проблем с получением новых правоустанавливающих документов.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/kak-uzakonit-pereplanirovku-v-kvartire.html

Узаконить перепланировку

Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Этот процесс почему-то считается бесполезной бумажной волокитой. Люди стараются сэкономить, делая сложный ремонт без разрешительной документации и руками неквалифицированных рабочих.

Особенно это касается владельцев приватизированных квартир. Даже те, кто хочет узаконить перепланировку, с чего начать данную процедуру, не представляют.

Как узаконить перепланировку помещения и квартиры в частности, мы расскажем в данном материале.

Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на «авось», либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.

Поэтажный план БТИ в красных линиях — логичный результат незаконной перепланировки! Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.

Выявленные незаконные изменения планировки квартиры

Неузаконенная планировка квартиры:

Неузаконенная планировка нежилого помещения:

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?

Однозначно — да! В конце 2013 года случился прецедент: впервые в судебной практике Мосжилинспекция отсудила квартиру за незаконный демонтаж несущей стены, который создавал угрозу безопасности проживания.

 Нагатинский районный суд удовлетворил иск Мосжилинспекции и лишил владельцев квартиры на Бирюлевской улице права собственности на занимаемую жилплощадь, и должен выставить ее на торги.

Инспекторами еще в 2010 году было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид, но оно систематически игнорировалось, и дело передали в суд. 

В принципе, ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий в случае злостного неисполнения предписаний МЖИ. Однако ранее столь радикальных решений судами не принималось.

Годом ранее было принято другое прецедентное решение — о сотрудничестве жилищной инспекции Москвы и Федеральной службы судебных приставов.

В рамках данного соглашения было решено ограничивать в выезде за границу тех, кто не исполняет предписаний об узаконении перепланировки.

Отметим, что к середине лета 2013 года 18 собственникам в СВАО запретили выезжать за границу до восстановления незаконно переустроенных помещений. 

Подробнее о юридических последствиях неузаконенной перепланировки

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

С чего начать узаконивание перепланировки? Для начала мы разберем ситуацию, когда имеет смысл попробовать узаконить перепланировку квартиры, порядок действий для самостоятельного согласования.

 
В соответствии с основным московским законом в данной сфере — Постановлением Правительства Москвы № 508 ПП в редакции № 840-ПП, существует ряд проектных решений, которые можно оформить в упрощенном порядке, что, в принципе, по силам собственнику, если у него достаточно свободного времени.

Это относится к тем мероприятиям, которые согласуются с надзорными органами без разработки проектной документации и оформления технического заключения, т.е. в заявительном порядке.

Такой метод подходит тем, кто не собирается проводить в своей квартире сложных мероприятий, такие как затрагивание несущих стен, расширение санузла на площадь коридора, перенос кухни, изменение конструкции полов, демонтаж подоконного блока и т.д.

Поэтому набор изменений, узаконить которые можно в заявительном порядке, невелик. Это совсем простые работы — снос встроенной мебели, перестановка сантехприборов в габаритах существующих помещений, заделка проемов в ненесущих перегородках, установка легких перегородок, перемещение электрической плиты и мойки в пределах кухни.

Еще одна возможность воспользоваться упрощенной схемой — утвержденные городом типовые проекты перепланировок для домов, серии которых разработаны ОАО МНИИТЭП.

Каталог типовых проектных решений вы можете найти на сайте жилищной инспекции Москвы, либо на нашем сайте.

 Чтобы узаконить изменения квартиры по типовому проекту, нужно при обращении в жилищную инспекцию сослаться на соответствующий лист каталога типовых решений

Примеры типовых проектов:

Узаконить новую планировку по типовому проекту удается очень редко.

Во-первых, типовые проекты разработаны только для будущих перепланировок, и по ним нельзя узаконить что-либо по факту, а во-вторых, крайне редко планировка конкретной квартиры полностью совпадает с типовым проектом. К тому же, типовые проекты обычно предусматривают крайне незначительные изменения, что устраивает далеко не всех.

Читайте также  Какие риски при покупке ипотечной квартиры?

Узаконить перепланировку квартиры по проекту

Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№ 508 в редакции 840:

  • перенос кухни
  • демонтаж подоконных блоков
  • монтаж и перестановка газовых плит с дополнительной подводкой. То есть, даже если вы хотите подвинуть газовую плиту на метр, это согласуется как перепланипровка по проекту, так как во-первых, изменится положение плиты относительно плана БТИ, а во-вторых, понадобится удлинение газового шланга. То же касается и замены газовой плиты на электрическую;
  • перенос туалета, ванной, или организация второго санузла;
  • проемы в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и «разгружающих» стенах;
  • изменение послойного «пирога» полов или устройство полов в новостройке «с нуля»;
  • монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).

Все перечисленное можно узаконить только с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО, или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания).

Кроме того, такая документация может выполняться только на основе технического заключения о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. В случае когда несущие конструкции не затрагиваются данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО.

В случае если несущие конструкции были затронуты, данное техническое заключение должен разработать автор-проекта дома.

При этом, реализация согласованного проекта требует составления актов на скрытые работы, авторского надзора со стороны организации-разработчика проекта и заполнения журнала производства работ.

Примеры проектов

          ГУП МНИИТЭП                 ЦНИИЭП                МосжилНИИпроект

Где узаконить перепланировку?

Окончательное решение о возможности проведения перепланировки, либо о том, можно ли узаконить все, что было выполнено без согласования, принимает жилищная инспекция соответствующего округа Москвы, которая выдает разрешения на перепланировку или предписания об узаконении самовольных изменений.

Чтобы согласовать проект в Мосжилинспекции, следует предоставить в службу «одного окна» ряд документов. Причем, если в вашем районе действует МФЦ (многофункциональный центр госуслуг), то все бумаги сдаются туда, а в жилищную инспекцию их передают сотрудники центра «Мои документы».

Полный перечень документов, позволяющих узаконить перепланировку квартиры в Москве, содержится в п 2.10 и 2.11 ППМ №508 в редакции 840.

Подробнее о документах на перепланировку читайте здесь

Как мы уже говорили выше, нередко бывает и так, что хозяин квартиры уже провел перепланировку. Поскольку это грозит санкциями со стороны Мосжилинспекции (какими именно, вы можете узнать по ссылке), то перед ним встает вопрос, можно ли ее теперь как-то узаконить? Давайте рассмотрим эту ситуацию более подробно.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам и не должны угрожать безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей.

Полный перечень запрещенных работ, приводится в п. 11 Приложения 1 Постановления 508 в редакции 840. Эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. В следующей главе мы рассмотрим этот вопрос несколько подробнее.

Итак, какие шаги должен предпринять собственник, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Согласно п.

18 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, он должен предоставить техническое заключение от автора проекта дома о допустимости и безопасности произведенных работ.

Если найти такую организацию не представляется возможным, ТЗ заказывается в ГУП Мосжилниипроект. Лучше всего доверить этот процесс профессиональным согласователям, имеющим опыт работы с проектными институтами.

Несмотря на то, что согласно п.18, разработка проекта в этом случае не требуется, вас, тем не менее, обяжут его разработать. После этого квартиру посетит приемочная комиссия Мосжилинспекции, которая уполномочена подписать акт о завершенной перепланировке, если заявитель не нарушил законодательных норм и строительных нормативов.

Если неузаконенная перепланировка не включала в себя работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к вышеуказанному Постановлению, то ее можно будет согласовать в упрощенном порядке, с внесением изменений на копию поэтажного плана.

Что не удастся узаконить

Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство.

Согласно вышеупомянутому п. 11 Приложения 1 из 508-го ПП (в редакции 840), к таким работам относятся:

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Работы, приводящие к обрушению несущих конструкций.
  • Заделка или уменьшение вентшахт.
  • Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
  • Перенос радиаторов на лоджии и балконы.
  • Подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
  • Нарушение строительных, санитарных норм и правил и пожарной безопасности.
  • Объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери
  • Устройство лоджий и террас где-либо, кроме первого этажа.
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами.
  • Штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий (в многоквартирных домах типовых серий).

Избежать всех неприятностей можно только в том случае, если заранее побеспокоиться о получении разрешения до начала работ. А в случае сложных изменений, затрагивающих инженерные системы и несущие конструкции, лучше узаконить работы через посредников.

Опыт показывает, что согласование перепланировки профессионалами позволяет быстрее, а порой и с меньшими затратами, получить разрешение и приступить к работам.

Подробнее о запрещенных перепланировках

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Немаловажный вопрос при подготовке к ремонту и перепланировке связан с ценой узаконивания перепланировки. Она зависит в первую очередь от сложности работ и процедуры согласования.

Изменения без проекта обойдутся в 30-40 тысяч рублей.

Мероприятия по проекту без технического заключения, могут быть как простыми, так и достаточно сложными, и бюджет здесь также напрямую зависит от характера работ. Нижняя планка порядка составляет 30 тысяч рублей, верхняя может достигать 100 тысяч (например, при затрагивании несущих конструкций).

Согласование по проекту с заключением от автора дома, может стоить от 100 до 200 тысяч рублей. Если не затрагивались несущие конструкции, то обычно бюджет находится в районе 100 тысяч. Если затрагивались, то порядка 150-180 тыс.р.

Стоит отметить приведенные цены являются ориентировочными. Они включают в себя и стоимость услуг, и стоимость разработки проектной документации, и дополнительные расходы.
Результатом работы являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры, передаваемые заказчику.

Как узаконить перепланировку квартиры с помощью посредников

На стоимость и сроки согласования влияет также и то, будете ли вы самостоятельно заниматься подготовкой к работам, сбором документов, прохождением всех инстанций, или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов. Надо сказать, что далеко не во всех случаях пытаться узаконить перепланировку самостоятельно — лучший способ сэкономить.

Если вам предстоит большой объем работ и требуется разработка проекта перепланировки с оформлением технического заключения от автора дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат —  непредсказуемым.

Из-за незнания многих тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с согласованием, а также множества СНиПов и СаНПинов, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки получения разрешений, но и увеличит стоимость согласования.

Обойтись, без посредников, может быть выгодно лишь в случае незначительных преобразований.  В случае более серьезных изменений, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам-посредникам.

При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и получить техническое заключение, и разработать проект, который потом будет принят Мосжилинспекцией, а затем — сдать завершенную перепланировку приемочной комиссии и БТИ с оформлением актов скрытых работ, журнала и авторского надзора.

О том как выбрать фирму по согласованию перепланировок мы написали специальную статью. Ознакомиться с ней вы можете по ссылке

Узаконить перепланировку квартиры через суд

Иногда собственники могут быть не согласны с решением Мосжилинспекции, которая, к примеру, сочла уже выполненные работы недопустимыми. В этом случае можно попробовать обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

Однако принимать такое решение стоит только в том случае, когда вы 100% уверены в своей правоте, и не нарушили никаких постановлений, СНиПов, СанПиНов и ГОСТов. Помочь с тяжбой об узаконении перепланировки вам могут юристы или посредники-согласователи.

Узаконить ремонт через суд нелегко, это длительный и недешевый процесс, а результат его не всегда предсказуем.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/uzakonit-pereplanirovku.html

Перепланировка квартиры: как узаконить в 2019 году?

Сложно ли узаконить перепланировку квартиры?

Развитие современных строительных технологий и появление новых дизайнерских решений позволяют владельцам квартир радикально изменять жилое пространство, делая его более удобным, функциональным, оригинальным.

Многие знают, что перед существенной перепланировкой необходимо разработать и согласовать проект, однако на практике нередко сначала выполняются работы, и лишь затем, когда возникает острая необходимость, собственники пытаются всеми силами узаконить перепланировку. Без оформления соответствующих документов крайне сложно заключить любую сделку с квартирой, да и жалобы соседей могут привести к судебному разбирательству.

В настоящей статье мы рассмотрим, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году.

Если все работы были выполнены по действующим строительным нормативам (без полного или частичного демонтажа несущих конструкций здания, перемещения санузлов в жилую зону, изменения внешнего облика здания), получить разрешительные документы сравнительно легко.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены.

В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было».

Читайте также  Как вернуть имущественный вычет при покупке квартиры?

Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Как узаконить перепланировку «по факту»

Узаконить перепланировку можно, урегулировав этот вопрос в органах местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры), для этого необходимо взять в БТИ план квартиры, на основании этого документа составить проект и обратиться в БТИ, чтобы приемная комиссия зафиксировала изменения, составив заключение о том, что проведенные работы выполнены согласно правилам и нормам безопасности. После чего остается получить в БТИ новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре, представив перечисленные документы.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

На что обратить внимание в 2019 году?

С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться.

Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов.

Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные — установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

Подготовка к перепланировке в новостройке

Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме.

Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей.

Если дом строится с долевым участием будущих собственников квартир, к этому процессу можно готовиться заранее. Поэтому важно знать правила перепланировки квартиры в новостройке.

Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано — где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши. Или вовсе изначально разработать проект перепланировки квартиры.

Как получить разрешение на перепланировку?

Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения.

Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы.

После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

Как узаконить перепланировку в судебном порядке?

Если планировку не удалось узаконить в уполномоченных структурах, ничего не остается, как действовать через суд, куда следует предоставить все те же документы вместе с исковым заявлением и решением об отказе от органов власти. У суда есть тридцать дней на рассмотрение вашего дела. Тем, кто не имеет должной подготовки, лучше сразу заручиться поддержкой адвоката, которому предстоит доказать, в ходе реконструкции установленные нормативы не нарушены.

На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.

Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

Продажа и покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки.

Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

Если квартира в ипотеке

Прежде чем проводить какие-либо работы, выходящие за рамки банального косметического ремонта, стоит обратиться в финансовую организацию, выдавшую кредит, и решить все вопросы.

Если скрыть от банка факт проведения перепланировки в квартире, это чревато очень большими проблемами, которые могут возникнуть при малейшей просрочке или любом недоразумении.

В наиболее сложных случаях есть риск вообще лишиться квартиры – подобное часто прописывается в кредитных договорах.

Стоит знать, что пока квартира находится в залоге, сотрудник финансовой организации, может в любой момент нагрянуть к вам с инспекцией. В штате некоторых банков есть даже специальные сотрудники, ответственные за такие вопросы.

Впрочем, при достаточных обоснованиях и своевременных ипотечных платежах, кредиторы, как правило, не возражают против перепланировки, соответствующей техническим и прочим нормам.

Банк должен подтвердить согласие письменным разрешением, так как жилищная инспекция, в любом случае, потребует разрешение на операции с жильем, находящимся в залоге.

После завершения работ всю отчетную документацию необходимо предоставить кредитору.

Стоимость оформления перепланировки квартиры: как и за сколько можно узаконить в 2019?

Необходимость регистрации изменений конфигурации квартиры сомнению не полежит. Однако, сколько денег нужно на оформление бумаг, если планируется получить разрешение изначально, до проведения работ? Какие траты ожидают собственника, который решил узаконить все по факту? 

В 2019 году по столице и Московской области расценки следующие:

  • Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).

  • Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).

  • Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.

  • Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

Заключение

Итак, в заключении хотелось бы напомнить, что очень заблуждаются те, кто считает, что собственник на своих квадратных метрах может делать все, что угодно.

Без каких-либо согласований можно сделать только косметический ремонт, поменять окна (с сохранением их расположения), снять ненужные двери (не меняя конфигурации проема), поменять напольное покрытие, совместить санузел или выполнить иные изменения, в результате которых проектная конфигурация квартиры остается прежней. То есть — сделать то, что точно не повредит состоянию дома, не помешает соседям, не будет представлять угрозу для самих домочадцев.

Многие собственники жилья допускают ошибки из-за банального незнания, которое, как известно, не освобождает от ответственности. Если есть какие-либо сомнения, лучше ознакомиться с нормативными актами и привлечь на помощь специалистов.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pereplanirovka-kvartiry-kak-uzakonit-v-2018-godu/